来源：市场资讯
（来源：智谷趋势Trend）
作者 | 掘金酱
在2022年之前，很多人说日本房价30年没涨，其实是一种误解。
自安倍经济学以来，日本房价一直温和上涨，但不够显眼，因为没有暴涨。放眼全球，2021年第三季度相较2019年，加拿大涨38%，新西兰37%，澳大利亚31%，美国22%，德国20%，英国13%，但日本仅涨2%~3%，几乎是发达国家中唯一的“漏网之鱼”。GDP三万美元以上国家，仅日本房价没暴涨。
2022年全球通胀爆发，日本站在历史转折点上。当时谁也没想到，接下来日本楼市会迎来5年飞涨的高光时刻。
2022年，日本房价的上涨由外资涌入和日元贬值引发。
美国加息拉大日美利差，日元兑美元从115跌至151，创38年新低。东京核心地段成为全球资金追捧的避风港，外资投资达2.2万亿日元，而大部分日本人仍停留在“失去的20年”的惯性里。这一年，推动房价的核心是国际资本觉醒。
2023年，城市更新和再开发红利开始兑现。
港区麻布台新城开业，老旧建筑拆除、交通和商业配套升级，直接拉高地段价值，东京23区二手公寓均价首次突破1亿日元。日本各大银行略微收紧信贷审批，引发市场对优质资产抢购心理。这一年，房价上涨的动力主要来自城市更新和核心地段资产追捧。
2024年，外资布局加码。
黑石、安联等基金投放资金，推动商业地产、物流仓储和住宅市场热度上升。10亿日元以上投资交易比上年增超30%，都心6区二手房均价首次突破1.2亿日元，连续17个月上涨。建筑和人工成本也持续上涨。这一年，是“成本推动+投资需求”形成共振，核心区域涨势明显加速。
2025年，日本本土富裕阶层开始觉醒。
看到核心资产被外资抢购，日本人开始入场，都心和外围出现明显K型分化。新建住宅供应低，人口流入稳定，尤其外国留学生和高端人才增加对中小型公寓需求。日本人从旁观者变成抢购者。这一年上涨的核心，是“内资接力外资”加上结构性短缺与刚需叠加的结果。
2026年，全球资金再配置。
日本央行加息至0.75%，本应抑制房价，却未影响核心地段。全球最佳城市排名提升、入境旅游回暖，使酒店和商业地产成为投资热点。东京房价在政策与全球资本叠加下继续走高，这一年体现了“资产稀缺+全球资金配置”的叠加效应。
回顾五年，每年的核心逻辑都不同：2022年汇率套利与外资觉醒，2023年城市更新红利兑现，2024年成本与投资共振，2025年内资接力外资，2026年全球资金再配置。
见证着，东京房价从“涨得最慢”的发达国家，成了全球资本重估的价值洼地。
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